中国的房产泡沫问题房产泡沫大概何时破灭?讨论一下如何解决.还有没有人有见解了?

来源:学生作业帮助网 编辑:作业帮 时间:2021/08/01 08:55:22

中国的房产泡沫问题
房产泡沫大概何时破灭?
讨论一下如何解决.
还有没有人有见解了?

房地产给银行每年送了上万亿的居民贷款,所以房地产一涨,银行也发了,如果房地产跌了,还有多少人去银行贷款?大家说这是当年房地产价钱上涨的初衷吗?不过现在看来,我们的股市房地产和金融是两股很强劲的力量,房价下跌,恐怕我们的股市不撑劲啦就,所以我感觉近期房地产还是价钱下不去的啦.还是看咱们ZF的执政能力吧.
不好意思,看歪了,要是泡沫来说,还是要等一段时间啦,我们的房地产不能跨,从上世纪末,就有一个习惯,就是以房地产带动GDP的增长,所以无论大小城市,城市的建筑都“雨后春笋”啊,其实没有这些,我们的农民工怎么办?
下面有一篇文章:
自1991年到2008年,我国城市居住性房地产每平方米的平均价格从111美元增加到523美元,平均每年增长约9%.在此期间,不断有人警告说,持续的投资和投机活动有可能导致房地产泡沫和泡沫破裂,特别是鉴于政府政策的不确定性,情况更将如此.
但从长远看,中国的经济增长仍不可避免地将推动价格走高.一处房地产的价值,取决于它在未来所能创造租金收入的当前贴现值.由于租金是不可能确切预测的,因此市场只能基于对未来经济增长的假设猜测未来的租金收入.通货膨胀预期是推动价格走高的另一个因素.因为投资者将房地产视为可以对冲物价上涨的一种投资,所以通货膨胀预期越高,投资者就需花更多的钱购买防范物价上涨的“保险”.但是,如果房地产供应赶不上需求的增长,上述“保险”需求就会推动房地产价格超过通货膨胀趋势所支持的水平.通过将银行存款利率保持在接近于零的水平,决策者们一直在对房地产的过量需求起着推波助澜作用.过去20年中,房地产投资一直是比储蓄更好的一种家庭财产保值出路.如果央行在通货膨胀率上升的情况不能以足够快的速度上调存款利率,形势将出现恶化.
最后一点,人民币实际和预期中的升值一直在促使海外华人将投资赌注押在中国大陆主要城市的房地产上.他们这样做不仅是因为这些城市的房地产价格呈现上升趋势,而且是因为人民币升值会进一步提高在华房地产投资以美元计算的回报率.2006至2009年期间,房地产相关投资占中国外商直接投资的10%至15%.有人估计,中国大城市高档住宅的约20%为外国人或海外华人所拥有.
面对上述趋势,要想防止房地产泡沫或者调控不断推高的价格都是困难的.记得在2005年前后当我国政府试图控制房地产泡沫时,曾采取措施控制了高端房地产的供给和需求.2006年七月,国务院还对外国人和海外华人投资大陆的居住性房地产作出了限制,只允许他们购买一处用于自己居住的住房.但依然强劲的房地产需求继续推动房价走高.减少供应比降低市场需求来得容易.
增加中低端房地产的供应或许有助于解决问题.但没有什么开发商会在未获得大量补贴的情况下热心建造低价住房.因此中国的中央和地方政府先后出台了房贷优惠、行政控制及税收调节、降低廉价房首付比率以及增加对豪华房地产项目的征税等手段,以便把开发商的兴趣从容易产生泡沫的高档房地产项目上转移开.虽然这些政策有时会降低房地产开发的效率、孳生腐败并给未来的房地产价格制造不确定性,不过近来它们已开始起到给房地产市场降温的作用.
但仅靠这些政策并不足以防止中国房地产市场出现严重泡沫.投资者和投机者仍然把宝押在房地产价格会不断上升上面.他们知道,中央和地方政府谁也不想房地产价格出现崩盘,地方政府约三分之一的收入来自卖地所得,房地产开发被视为中国经济的一个支柱.最近公布的宏观统计数据也显示,未来几年中国的消费者价格涨幅很有可能升至5%之高.
况且我国的基本统计显示,在中国房市上购买商品房的买主,绝大部分要么是原来的无房户购屋自住,要么是有房户再次买房但并不出售原有住房——这可以从销售面积中新建房与二手房的比例上明显看出,新建房销售面积远远大于二手房交易面积——也就是说,房子到手就被“囤”起来了,而不是被“炒”出去了.结果是,中国城市居民住户中拥有两套以上房屋的比例远远大于国际上发达国家水平,仅以北京、上海、广州2008年的中国家庭跟踪调查(CFPS)统计数据为例,自有多套住宅家庭占总家庭比例分别为大约11%、18%和33%.更加说明问题的是,上述2008年的数字是由2005年的3%、7%和17%剧增而来,完全吻合这三年中房价飞涨的势头.相比之下,美国自有多套住宅家庭占总家庭的比例数十年来维持在大约5%左右,有时甚至还不足.也就是说,在上述三大中国城市中自有多套住宅家庭占总家庭的比例是美国的两倍甚至六倍以上.可见,在中国,非自住性需求极大地强化了房市里的供不应求,并导致房价飞涨.所以说,在很大程度上,这种飞涨是“囤”出来的,而不是“炒”出.
这样的基本事实,除去表明中国城市居民中贫富不均现象令人堪忧以外,更重要的是说明了中国住房市场的严重畸形和不成熟——新房上市根本不能转化带动旧房销售,完全没有形成完整与健全的流通体系、不断产生低价位的旧房以适合中低收入家庭购买.由于流通性差,每一套新房上市后不能像在发达国家如美国那样引发一连串相继的二手房交易,直至从上市新房的高价格一路转化成一套比一套价廉的二手房在市场上出售,最终可以满足一户低薪(也时常是年轻)住户的需要.这种连锁反应的流通结果是,在美国,一套新房上市往往引发四五套二手房成交.而在中国,由于不存在这样的市场流通性,年轻夫妇也不得不到新房市场去购买高价的全新商品房(当然,在消费观念上,我们也存在着一定的误导,促使年轻一代把目光只瞄准了刚上市的新房).
由此可见,这些年来把目光盯牢在炒作而出台的限制流通性的住房政策法规,是注定不可能起到宏观调控的作用来抑制房价暴涨的.无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”,实在是南辕北辙,此乃是中国住房政策长期以来最大的误区与不足.当然,我们也并不否认炒作的存在以及房价停止暴涨以后由“囤”转“卖”的趋势和可能性,只是着重指出“囤”才是多年来宏观调控政策失灵的根本原因之一,并且被长期忽略,直到今天依然如此.
好了,现在我国的决策者们在化解推动国内房地产需求的因素以及解决价格矛盾问题方面已经不能拖延了.对政府来说,一面是强劲国内需求推动的房地产增长,而价格较为低廉的信贷又对此起了推波助澜作用,另一面是信贷成本过于低廉已经导致房地产和股市泡沫,政府需要在这二者间求得平衡.即要阻止国内投机性势力兴风作浪,避免房市泡沫一天天朝着危卵之势进逼,直接影响到未来的社会安定.同时还要管理好资本的跨境流动,以便外资能够远离房地产投机和股市,投在那些更有效率的项目上.从而减少经济增长对房地产价格的依赖,这样既保持了经济增长的高速度,又抑制了房市泡沫的疯长,可以说对社会安定有百利而无一害.